По мнению Уполномоченного по правам человека в Курской области, Курское городское Собрание по закону не имело правомочий на перевод в 2016 году бывших общежитий, переданных в муниципальную собственность, в статус многоквартирных домов.
К таким выводам Владимир Фирсов пришел при рассмотрении жалобы жителей дома № 73 по улице Союзной города Курска, которые несколько лет не могут добиться ремонта протекающей кровли. При этом управление муниципального контроля города Курска ссылается на бездействие управляющей компании. Однако омбудсмен полагает, что данный дом не может считаться многоквартирным и по-прежнему должен относиться к муниципальному жилищному фонду.
Напомним, что в соответствии с Решением КГС от 23.06.2006 года №255-3-РС «О реализации жилищных прав граждан, проживающих в общежитиях города Курска, переданных в муниципальную собственность города Курска государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями» указанный дом был включен в список домов, являющихся общежитиями. Однако Решением от 22.12.2016 года №196-5-РС Курской городское собрание постановило считать бывшие общежития, находящиеся в муниципальной собственности, многоквартирными домами, то есть фактически своим волеизъявлением представительный орган муниципалитета изменил форму собственности на жилой дом, который перешел из муниципального жилищного фонда в частный жилой фонд.
Между тем в части 3 статьи 212 Гражданского кодекса РФ указывается, что особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом.
Каких-либо особенностей по передаче муниципального жилищного фонда в частную собственность федеральное законодательство не содержит, равно как и не наделяет органы местного самоуправления правом считать переданные в муниципальную собственность жилые дома, принадлежавшие государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшиеся в качестве общежитий, многоквартирными домами.
Таким образом, решение Курского городского Собрания от 22.12.2016 года №196-5-РС в части изменения статуса жилого дома № 73 по улице Союзной города Курска является незаконным и не может порождать для третьих лиц каких-либо правовых последствий.
В соответствии с частью 2 статьи 8.1. ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.
Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
Назначение здания относится к сведениям об объекте недвижимости, которые вносятся в кадастр недвижимости.
Учитывая изложенное, в силу требований статьи 36 ЖК РФ, условием возникновения и существования права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме является внесение в ЕГРН сведений о том, что дом является многоквартирным. До внесения в кадастр сведений о том, что здание является многоквартирным домом, правовые основания для применения нормы статьи 36 ЖК РФ о праве собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме и нормы статьи 169 ЖК РФ об обязанности уплачивать ежемесячный внос на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирном доме отсутствуют.
Жилой дом №73 по улице Союзной города Курска не является многоквартирным и поэтому не включен в региональную программу капитального ремонта. А если нет многоквартирного дома, значит, не может быть и общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме, следовательно, все договоры управления, заключенные управляющей компанией, являются ничтожными.
Таким образом, признав в нарушение закона общежития многоквартирными домами, Курское городское Собрание запустило цепную реакцию правовых противоречий. Впрочем, страдают от этого только жильцы этих общежитий.
Уполномоченный по правам человека обратился в прокуратуру Курской области с ходатайством о принятии мер прокурорского реагирования в целях восстановления жилищных прав жителей дома №73 по улице Союзной города Курска и приведения Решения Курского городского Собрания о 22.12.2016 года №196-5-РС в соответствие с требованиями федерального законодательства.